以惠州瀧珀花園為例，51平方米的一房戶型單價(jià)此前為1.04萬～1.4萬元/平方米，而如今一套中高樓層的51.34平方米一房，售價(jià)44.3萬元，折合單價(jià)約8632元/平方米；東莞海逸豪庭的別墅價(jià)格從2023年5月的4.4萬～6.8萬元/平方米，回落至今年6月的1.8萬～3.6萬元/平方米。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這種“老盤新賣”的操作，不僅延續(xù)了李嘉誠家族“低價(jià)拿地、長線開發(fā)”的策略，也反映出港人北上置業(yè)需求的顯著增長。

 

據(jù)人民銀行廣東省分行對外披露的數(shù)據(jù)，截至今年6月末，廣東省分行轄區(qū)共辦理3341筆港澳居民內(nèi)地購房業(yè)務(wù)，產(chǎn)生跨境收入折合人民幣30.8億元。

 

“近年來，港人北上買房已成為房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)：一方面，包括廣東在內(nèi)的內(nèi)地成為港人北上度假、消費(fèi)的首選；另一方面，廣東在大灣區(qū)規(guī)劃落地上的成效顯著，大灣區(qū)九市與港澳在要素互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化等方面的連通性不斷增強(qiáng)。”7月29日下午，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經(jīng)記者表示。

 

廣州增城某在售樓盤 圖源｜每經(jīng)記者 陳榮浩

 

“香港客戶包車來看房”

 

前述四個(gè)項(xiàng)目中，惠州瀧珀花園推售規(guī)模最大，達(dá)300套，總價(jià)最低的一房僅約40萬元；東莞海逸豪庭的別墅主要定位高端客群，總價(jià)介于700萬～800萬元。

 

和記地產(chǎn)市場及企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展董事譚健旭曾對外透露，自去年年中起，香港買家對大灣區(qū)樓盤的需求顯著增加，惠州瀧珀花園已售出近600套，大部分由香港人購買。

 

圖源：香港樓市洞察

 

此次推盤的多為早年低價(jià)拿地的項(xiàng)目。

 

具體來看，東莞海逸豪庭于1999年由和記黃埔拿下，至今已開發(fā)三期；廣州逸翠莊園于2012年7月開發(fā)，2014年12月5日竣工，2020年7月11日再次加推；中山瀧珀花園于2019年7月一期開盤；惠州瀧珀花園開發(fā)時(shí)間相對較近，2019年左右入市銷售。

 

“很多香港客戶來買瀧珀花園，畢竟總價(jià)相對便宜，一房和兩房的總價(jià)40萬～60萬元左右，這在香港還不夠付首付。”7月30日上午，該區(qū)域房產(chǎn)中介劉欣告訴每經(jīng)記者，此前有香港客戶包車來看房，為吸引港客，項(xiàng)目還設(shè)置了瀧珀花園往返深圳羅湖口岸、福田口岸的大巴。

 

惠州大亞灣瀧珀花園掛牌情況 來源：鏈家

 

而上述樓盤的住宅總套數(shù)中，除中山瀧珀花園僅303套外，其他項(xiàng)目數(shù)量均在千套以上。

 

每經(jīng)記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2024年末，長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地仍開發(fā)著11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布于長沙、重慶、大連、東莞、武漢、上海等地。

 

在李宇嘉看來，港人北上買房有兩大核心動(dòng)因。“一方面，可以買到價(jià)格更低、面積更大的戶型，享受大社區(qū)服務(wù)，這些在香港、澳門是沒有的；另一方面，港澳老齡化趨勢明顯，年輕人就業(yè)機(jī)會少，部分港澳企業(yè)、大學(xué)開始在大灣區(qū)扎根，也使得基于就業(yè)、養(yǎng)老需求的買房人群增加。”

 

“一套房僅約香港同面積首付”

 

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，內(nèi)地樓盤之所以受港人青睞，主要有兩個(gè)原因：一是內(nèi)地住宅價(jià)格相較香港具有顯著優(yōu)勢；二是大灣區(qū)各城市間交通日益發(fā)達(dá)，寬敞的居住空間和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)對港人極具吸引力。

 

針對長實(shí)集團(tuán)此次推出的“雙居計(jì)劃”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出：“當(dāng)前房價(jià)處于低位或小幅下調(diào)，這符合市場態(tài)勢，并非特定開發(fā)商對香港客戶讓利，而是開發(fā)商為維持正常交易節(jié)奏，根據(jù)市場變化調(diào)整售價(jià)，這在當(dāng)前市場狀態(tài)下較為普遍。”

 

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，香港在售樓盤共計(jì)311個(gè)，待售樓盤約10個(gè)，新房銷售均價(jià)約19.6萬元/平方米。

 

大灣區(qū)與香港的房價(jià)差距成為吸引港人置業(yè)的關(guān)鍵因素。以惠州瀧珀花園為例，其單價(jià)約8632元/平方米，價(jià)格甚至不足香港新房均價(jià)的1/10。這種價(jià)差對香港中產(chǎn)階級吸引力很大，50平方米的小戶型總價(jià)僅約相當(dāng)于香港同面積房產(chǎn)的首付。

 

政策也進(jìn)一步推動(dòng)了這一趨勢。

 

2024年2月，人民銀行廣東省分行推出港澳居民購房結(jié)算支付便利化政策，截至2025年6月，已辦理3341筆業(yè)務(wù)，涉及金額30.8億元。廣州、惠州等地還舉辦了專場推介會，組織看房團(tuán)實(shí)地考察。

 

成交方面，如廣州東部中心板塊的新世界廣匯尊府，最近迎來了一波成交熱。據(jù)新世界中國華南方面透露，最近有香港企業(yè)高管連購3套。

 

他們看重項(xiàng)目的交通便利性和商業(yè)成熟度，而這種變化要求開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更注重實(shí)用性，如增加港式戶型、引入跨境物業(yè)服務(wù)等。

 

值得注意的是，港人置業(yè)需求已從投資轉(zhuǎn)向自住。過去，香港買家多出于資產(chǎn)配置目的購房，但如今更注重生活配套和長期持有價(jià)值。

 

“隨著大灣區(qū)‘一小時(shí)生活圈’逐步成型，香港與內(nèi)地的‘跨境居住-就業(yè)’生態(tài)正變得越來越常態(tài)化。在大灣區(qū)就業(yè)、生活、居住，其基礎(chǔ)制度和環(huán)境與港澳趨同，但成本、體驗(yàn)感、價(jià)格明顯優(yōu)于港澳。”李宇嘉表示，未來這方面的需求可能還會逐步擴(kuò)大，港資企業(yè)和內(nèi)地企業(yè)都需順應(yīng)這一趨勢，在調(diào)研港人置業(yè)、養(yǎng)老特征的基礎(chǔ)上投資相應(yīng)產(chǎn)品，這是市場細(xì)分領(lǐng)域的一個(gè)機(jī)會。